Kỳ 8: Quá dễ để huy động vốn nhưng không ai giám sát thực thi cam kết lợi nhuận!

Condotel đang được đẩy thành cơn sốt về lợi nhuận, vậy ai sẽ được hưởng lợi, ai sẽ phải dở cười, dở khóc? PV Báo Du lịch đã có cuộc phỏng vấn với ông Mauro Gasparotti (ảnh bên), Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Công ty Savills châu Á Thái Bình Dương để làm rõ điều này.

Ông có thể nói rõ hơn về khái niệm “Condotel” và ở Việt Nam nó đang được hiểu như thế nào?

Ông Mauro Gasparotti: Ngôi nhà thứ hai (Second Home) nói chung và Căn hộ khách sạn (Condotel) nói riêng là loại hình bất động sản mới phổ biến vài năm trở lại đây tại Việt Nam. Tuy nhiên, đã hiện hữu khá lâu tại các quốc gia khác trong khu vực châu Á Thái Bình Dương, như Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

Căn hộ khách sạn và Ngôi nhà thứ hai được xem là sản phẩm “lifestyle” (lifestyle product), khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Hơn nữa, các sản phẩm này còn có tiềm năng mang đến thu nhập từ việc vận hành cho thuê khiến cho các tài sản này trở nên hấp dẫn hơn. 

Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam các chủ đầu tư đang chú trọng nhấn mạnh về mức sinh lợi khi quảng bá các sản phẩm Ngôi nhà thứ hai và Căn hộ khách sạn. Điều này khiến cho đại đa số người mua nhìn nhận đây là một hình thức đầu tư hơn là một sản phẩm lifestyle.

Vậy ông đánh giá như thế nào đối với việc phát triển các dự án “Condotel” ở  Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc….? Xu hướng trong thời gian tới như thế nào?

- Hiện, có khoảng 36 dự án Ngôi nhà thứ hai (Second Home) cung cấp hơn 7.000 căn đang hoạt động tại thị trường Việt Nam, cung cấp với mức giá vừa phải đến cao cấp. Phân khúc này tiếp tục tiếp nhận làn sóng lớn nguồn cung chủ yếu tập trung tại 6 địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn sẽ được đưa vào vận hành trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Căn hộ khách sạn (Condotel) hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm Ngôi nhà thứ hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, Condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung Ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính.

Xu hướng phát triển loại hình Căn hộ khách sạn hay Ngôi nhà thứ hai tăng trưởng nhanh chóng trong một năm trở lại đây và được dự đoán vẫn tiếp tục là lựa chọn được cân nhắc bởi các chủ đầu tư trong ngắn và trung hạn. Việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư bắt đầu chú trọng đến việc vận hành dự án thông qua việc thuê các nhà điều hành chuyên nghiệp.

Việc phát triển quá nóng loại hình này có dẫn tới nguy cơ “bong bóng” bất động sản sẽ bị vỡ trong tương lai gần hay không? 

- Sự gia tăng cạnh tranh trong việc bán hàng của các dự án Ngôi nhà thứ hai cùng với việc đa phần người mua nhìn nhận các sản phẩm này như một loại hình đầu tư dẫn đến việc chạy đua trong chính sách bán hàng (chiết khấu, cam kết lợi nhuận, chia sẻ doanh thu…), góp phần gia tăng áp lực tài chính lên phía chủ đầu tư.

Căn hộ khách sạn là sản phẩm nghỉ dưỡng mang các đặc tính vận hành như khách sạn. Hiện, đang có một số lượng lớn các sản phẩm này được chào bán trên thị trường và có thể đưa vào vận hành trong 2 đến 3 năm tới, cạnh tranh trực tiếp với các dự án thuần khách sạn và resort. Do vậy, hoạt động kinh doanh ngành khách sạn và resort trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực. Chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.

“Condotel” ở Việt Nam huy động vốn quá dễ và lợi nhuận bị thổi phòng

Theo tìm hiểu của PV, liên quan đến loại hình này, cơ quan quản lý nhà nước Việt Nam vẫn chưa có các chính sách, luật pháp rõ ràng để quản lý. Vậy khách hàng có rủi ro nào không? Đồng thời, theo ông các cơ quan chức năng nên làm gì để quản lý tốt loại hình này?

Nguyên nhân chính dẫn đến sự phổ biến của mô hình Căn hộ khách sạn tại Việt Nam trong thời gian gần đây là kết hợp giữa các yếu tố như: tăng trưởng niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng và kỳ vọng của chủ đầu tư vào thời gian hoàn vốn ngắn hơn thông qua việc bán hàng.

Do những quy định pháp luật tại các nước châu Á, cũng như Việt Nam vẫn còn đơn giản hơn so với các nước phát triển, nên cho phép chủ đầu tư các dự án Căn hộ khách sạn có thể dễ dàng huy động vốn thông qua việc bán hàng trước khi xây dựng (pre-sale) nhằm giảm thiểu vốn chủ sở hữu và vốn vay.

Trong trường hợp chủ đầu tư không có đủ tiềm lực tài chính mà phụ thuộc quá nhiều vào doanh thu bán hàng, thì có thể dẫn đến nguy cơ việc xây dựng bị trì trệ. Nếu việc bán hàng không đạt như mong đợi, sẽ gây bất lợi cho phía người mua. 

Bên cạnh đó, vẫn chưa có chính sách quản lý hoặc giám sát thực thi cam kết lợi nhuận do phần lớn sản phẩm hiện nay được cam kết lợi nhuận từ chính công ty phát triển dự án, chỉ một số ít dự án có chính sách ngân hàng bảo lãnh cam kết lợi nhuận.

Với chặng đường hơn 20 năm hoạt động và phát triển trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản toàn diện tại thị trường Việt Nam. Với hơn 1.000 nhân viên chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm Savills nhận thấy:  Trong thời gian gần đây, khá nhiều dự án đã áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận. Điều này đã tạo áp lực cho các chủ đầu tư với quy mô nhỏ hơn trong việc đưa ra các cam kết tương tự để theo kịp các đối thủ cạnh tranh. Các sản phẩm với chương trình cam kết này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua nếu chủ đầu tư không có kinh nghiệm hoặc không đủ nguồn vốn và hỗ trợ từ ngân hàng.

Ngoài ra, chính sách cam kết lợi nhuận cao khiến dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành trong tương lai để có thể thực hiện nghĩa vụ với người mua. Nhưng hiện nay phần lớn chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà không hiểu rõ về đặc điểm kinh doanh vận hành của sản phẩm căn hộ khách sạn. Để giảm thiểu các rủi ro trên, chủ đầu tư cần có sự hoạch định cẩn trọng trong giai đoạn đầu phát triển dự án.

Thanh Tùng - Phước Quang