Giải quyết tranh chấp quyền lợi đầu tư condotel ra sao?
* Nếu một địa phương không cấp phép cho xây dựng loại hình condotel mà doanh nghiệp lại công bố dự án đó là condotel và khi rao bán hợp đồng cũng ghi rõ là mua bán căn hộ condotel thì doanh nghiệp sẽ bị xử lý như thế nào? Trong trường hợp này người mua cần làm gì để đòi lại quyền lợi cho mình?
(Bạn đọc Nguyễn Như Thành - TP.HCM)
- Vấn đề bạn hỏi xin được trả lời như sau:
Chế tài xử lý doanh nghiệp:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 12 Luật Kinh doanh Bất động sản (2014):
“1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
…”
Như vậy, bất kỳ dự án đầu tư bất động sản nào đều phải được cấp phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp không được cấp phép nhưng vẫn xây dựng thì căn cứ theo khoản 7 Điều 78 và Điều 79 Luật Kinh doanh Bất động sản (2014), tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà doanh nghiệp bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo Điều 5 và Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP về những hành vi bị coi là vi phạm trật tự xây dựng đô thị và chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị:
“Điều 5. Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị:
Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị xử lý theo quy định của Nghị định này bao gồm:
1. Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có Giấy phép xây dựng mà không có Giấy phép xây dựng…”
“Điều 12. Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng:
1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:
a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;
c) Cường chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ…”
Căn cứ theo quy định tại Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP :
“Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng:
…
6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
…”
Trong trường hợp này người mua cần làm gì để đòi lại quyền lợi cho mình?
Người mua căn cứ vào chính hợp đồng của mình với chủ đầu tư, những điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm, yêu cầu bồi thường thiệt hại…(quy định tại Điều 418, Điều 419 Bộ Luật Dân sự 2015). Trường hợp các bên không thể đi đến thỏa thuận nhất định hoặc trong hợp đồng giữa các bên không có điều khoản nào quy định thì người mua có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước hoặc Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
1– Thương lượng – hòa giải
Việc thương lượng – hòa giải nhìn chung luôn được khuyến khích khi xảy ra bất cứ một vụ tranh chấp hợp đồng nào nhằm giải quyết một cách nhẹ nhàng nhất vụ việc. Việc thương lượng, hòa giải có thể do các bên chủ động gặp gỡ nhau để giải quyết nhưng nhiều trường hợp phải do Tòa án hoặc cơ quan Trọng tài thương mại hòa giải.
Nhìn chung việc thương lượng – hòa giải nếu đạt được kết quả thì sẽ có nhiều lợi ích cho các bên như không phải nộp án phí, rút ngắn thời gian thực hiện hợp đồng ... và làm hài lòng các bên tranh chấp.
Thông thường việc thương lượng – hòa giải chỉ đạt kết quả do thiện chí của các bên và chủ yếu việc vi phạm, tranh chấp là do nguyên nhân khách quan hoặc vì hiểu lầm hay hiểu không đầy đủ nội dung hợp đồng.
Một vấn đề cần lưu ý có tính nguyên tắc là bất kỳ một việc vi phạm hoặc tranh chấp hợp đồng nào cũng cần tiến hành biện pháp thương lượng – hòa giải trước, bởi vì nếu bỏ qua biện pháp này thì có nghĩa là bạn đã bỏ qua một cơ hội tốt mà không có một biện pháp nào có thể hiệu quả hơn.
2– Yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết
Nói chung nếu việc tranh chấp xuất phát từ hợp đồng (dân sự, kinh doanh - thương mại, lao động) mà các bên không tự giải quyết được thì nên yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài thương mại (chỉ áp dụng trong trường hợp tranh chấp hợp đồng kinh doanh – thương mại giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho mình trong thời hạn luật định).
Việc yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết là biện pháp cần thiết và hữu hiệu khi không còn biện pháp nào có thể làm thay đổi được tình hình bởi các cơ quan này, nhất là Tòa án, là các cơ quan có thẩm quyền ra các phán quyết bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của bên vi phạm các phán quyết này có hiệu lực pháp lý cao và có tính bắt buộc.
Khi yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết thì các bên phải tuân thủ quy trình tố tụng chặt chẽ do pháp luật quy định đối với từng loại tranh chấp .
Luật sư Lê Anh Trung
Trưởng Văn phòng Luật sư Lê Anh Trung
Gửi bình luận